רכישת דירה על הנייר

עסקה על הנייר – מה זה אומר? ומה כדאי לדעת?

עסקה על הנייר הכוונה לעסקה חדשה מקבלן שעדיין לא נמסרה.
קבלנים מוכרים דירות בצורה הזו עוד לפני קבלת היתר בשלב ה ״פריסייל״ ולאורך בניית הפרויקט עד האכלוס.

לעסקה מהסוג הזה יש מס יתרונות:
1. קניית דירה חדשה עם אחראיות מהקבלן.
2. שקט לאורך תהליך הבניה ללא התעסקות עם שוכרים.
3. עליית ערך הדירה כתוצאה מזה שאדמה הופכת לדירה מוחשית עליה אנשים מוכנים לשלם יותר.
4. ענייני מיסוי עליהם נרחיב.

וכמובן ישנם גם חסרונות:
1. התנהלות מול קבלן בהליך ארוך של בניה עם המון נעלמים.
2. שינויים במפרטים והתנהלות מול ספקים.
3. אין הכנסה משכירות.
4. קשה למכור לפני אכלוס.

מה חייבים לבדוק לפני חתימה?

1. יזם / קבלן:
מי היזם?
האם ביצע פרויקטים מהסוג הזה?
מה איכות הדירות שמסר בעבר?
האם היו לו בעיות עם רוכשים?

2. גוף מממן:
האם יש ליווי בנקאי?
מי הגורם המממן?
איזה בטחונות נקבל?
(ביו״ש לא חל חוק המכר ויש קבלנים שמוכרים דירות בתנאים שאינם לפי חוק המכר.)

מה נרצה להשיג בעסקה?

1. מחיר – כמובן שנרצה לבצע סקר שוק על פיו נבחר פרויקט וסוג דירה ולקבל הנחה שמגלמת רווח כבר במועד הקניה.
2. מפרטים – לרוב הקבלן מציע מפרט בסיסי, נרצה לשדרג את המפרטים ככל הניתן כך שהדירה שלנו תהיה אטרקטיבית יותר במועד המכירה.
3. סדר תשלומים – נרצה לפרוס את התשלום כך שלא אנחנו נספוג הוצאות הון (ריבית המשכנתא) בזמן הבניה אלה הקבלן יממן את זה ע״י קבלת 20/80 או כל סדר תשלומים אשר דוחה את תשלום המשכנתא למסירת המפתח.
4. פטור ממדד תשומות הבניה – התיקון לחוק המכר היום מאפשר ליזם להצמיד רק 40% משווי הנכס, עדיין נרצה לנסות לקבל פטור כדי להבטיח את מחיר הקניה ללא הפתעות בעתיד.
(מדד תשומות הבניה עלה בשנה עד ספטמבר ב 6.1%, בחודשיים האחרונים המדד לא עלה)

בהצלחה!