איך בכלל מתחילים? איפה כדאי לבדוק? פריפריה או מרכז? שכונה מרכזית או בפאתי העיר?
לאיתור הנכס אנחנו ניגשים רק לאחר שבנינו תוכנית אסטרטגיית נדל"ן ברורה המבוססת על הנתונים שלנו ומכוונת לעמידה ביעדים שהצבנו לעצמנו.
חשוב להבין שני נתונים בסיסיים: 1. הון עצמי זמין לעסקה. 2. יכולת מימון (משכנתא + הלוואה להון העצמי) בנוסף חשוב לדעת מהו היעד בהשקעה, תווך קצר או ארוך? פליפ או אחזקה? בהתאם לתוכנית נתקדם לאיתור הנכס.
1. בחירת שוק להשקעה – לפי ההון העצמי ויכולת המימון נסנן את האפשרויות שלנו ל 2 מוקדי השקעה בהם נמקסם את יכולת ההשקעה שלנו, לדוג': במידה והצלחנו לגייס 400 אלשח הון עצמי ובהנחה כי נצטרך כ 40-100 אלשח לעלויות נלוות נחפש אזור בו תווך מחירי הדירות נע סביב ה 1,300,000 בהנחה וההכנסה הפנויה שלנו מאפשרת קבלת אישור עקרוני למשכנתא לנכס בשווי הזה.
לא נרצה להיכנס לשוק זול מידי מכיוון שיש יתרון משמעותי למינוף ולפטור ממיסוי לכן נשתדל לאתר נכס בו נוכל למקסם את היכולת ההונית שלנו.
לאחר שאיתרנו 2 מוקדים העונים על הצורך שלנו, נערוך השוואה בין המשתנים המשפיעים על כל אזור: חינוך, תעסוקה, תחבורה, פיתוח תשתיות, קרבה לים, מוסד אקדמי ורפואה. כל אלה ועוד ישפיעו על קצב הצמיחה של האזור ויכריעו באיזה שוק יעלו המחירים בקצב מהיר יותר.
2. ירידה מהמאקרו למיקרו – בחירת שכונה להתמקדות. לאחר שבחרנו בעיר בה נרצה להשקיע נצטרך לצמצם את אזור החיפוש לתא שטח קטן יותר (ככל שיש לנו זמן רב יותר, כך נוכל להרחיב את החיפוש).
* מומלץ לקחת בחשבון אזור / רחוב עם דירות זהות כך נוכל לערוך השוואה בקלות ולזהות מהי הדירה הכדאית ביותר בשוק.
בחירת השכונה בה נמקד את החיפוש שלנו מושפעת גם כן ממחירי הדירות בעיר מתוך הרצון לעמוד ביעד מס' 1. כמו כן מהמשתנים הפועלים בכל שכונה. לדוג': בעיר בת ים תחל השנה לפעול הרכבת הקלה בקו האדום, אשר תעבור בשכונות מסוימות והרחק משכונות אחרות. שינוי משמעותי זה בתחבורה יוביל לעליות ערך מהירות יותר בקרב הדירות שבקרבה לתחנות הרכבת.
* עוגן נוסף שנרצה לשים עליו את הדגש הוא צפי להתחדשות עירונית, בעשור הקרוב עתודות הקרקע העיקריות לבנייה יגיעו כתוצאה מהתחדשות עירונית, כל משקיע רוצה להיות חלק מזה!
בלמידה את תוכניות האב ואת תוכניות המתאר של הרשות המקומית נוכל לדעת באיזה אזורים קיים אינטרס גבוהה יותר של הרשות המקומית לחדש את השכונות, היכן קיימת כדאיות כלכלית גבוהה יותר ליזמים לקידום פרוייקטים, מהמנהלת להתחדשות עירונית נוכל לקבל הבנה היכן בעלי הדירות מאוגדים יותר במטרה לקדם את השכונה שלהם להתחדשות.
3. למידה מרחוק – איסוף מידע. קיבלנו החלטה על השכונה בה נרצה להשקיע והגיע הזמן כבר לבחון דירות. לפני הירידה לשטח נרצה ללמוד ככל הניתן מהמדיה על המתרחש בשכונה. נערוך טבלת נכסים אליה נזין את הנתונים מכל הפלטפורמות הקיימות: יד 2, מדלן, פייסבוק קבוצות הוואטסאפ ועוד'. נערוך את הטבלה לפי קטגוריות שיעזרו לנו לסננן את העסקאות עד להבחנה מהי העסקה הטובה ביותר. זה יכול להיות לפי מתחמים להתחדשות עירונית, לפי רחובות, לפי סוג דירה, כל סיווג שימקד אותנו בדירות בעלות מכנה משותף ברור.
לאחר בניית הטבלה והזנת כל הנתונים אשר זמינים במדיה נתחיל לתאם פגישות, נתקשר לכל המוכרים או המתווכים שפרסמו דירות למכירה נדלה מידע נוסף אותו נעדכן בטבלה ונתאם מועד הגעה לאפיון הנכס.
4. קדימה זמן לצעוד – ירידה לשטח. הגענו לחלק החשוב ביותר, עכשיו נצטרך לאמץ יכולות בין אישיות גבוהות אנחנו הולכים לפגוש אנשים, בעלי דירות אשר כל חייהם טמונים בארבע הקירות שאנו מתכוונים לרכוש.
עוד לפני הפגישה הראשונה נבצע היכרות עם השטח, נעבור רחוב רחוב בניין בניין במטרה להשלים את הפאזל החסר מהמדיה, כל שלט על חלון או בכניסה לבניין יכול להיות מוכר שאינו מחובר למדיה ואת זה אנחנו אוהבים במיוחד. העסקאות הטובות הם אלה שמתחת לרדאר ואך אחד לא שמע עליהם. נבצע סריקה זריזה אך יסודית כדי לוודא שאין דירה אחת בשכונה שאינה נמצאת בטבלה שלנו – את הטבלה הזו נרצה לעדכן אחת לכמה ימים עד שנחתום על הסכם המכר.
5. אפיון נכסים – עכשיו אחרי שכל המידע על השכונה יושב לנו טוב בראש ובטבלה נוכל לגשת לפגוש מוכרים. נסדר את היום שלנו בצורה של פגישה אחר פגישה כך נוכל לייעל את הזמן שלנו. להיכנס לדירה, לבצע צק ליסט בדק בית, לייצר תקשורת טובה עם המוכר ולהתקדם לדירה הבאה. בהתחלה חבל על הזמן שלנו ולא כדאי להיכנס למו"מ עם כל מוכר. בדירה נרצה לאמוד עלויות שיפוץ, להבין מועד מסירה ותנאי תשלום. כמו כן מחירי שכירות באזור, נערוך בדיקה בכל הדירות בבניין לדעת בכמה מושכרות שם דירות. את כל אלה נרצה להזין לטבלה. כל נתון ישפיע על כדאיות העסקה אל מול העסקה בבניין הסמוך. אך בראש ובראשנה ומעבר לעניינים הטכניים נרצה לרכוש אהדה מצד המוכר, לא נזכיר ליקויים בפניו ונחמיא לו על הדירה בצורה מכבדת, המטרה שלנו להבין מהו המניע שלו למכירה? האם יש מוטיבציה או אין?
רק לאחר שרכשתי את הדירה ה 67 שאפיינתי, הבנתי עד כמה הדירה ה 9 והדירה ה 23 היו עסקאות מצוינות. בזמן אמת למרות שהיה לי ביד זהב לא יכולתי לתפוס זאת.
6. מו"מ – לאחר שראינו מס' דירות (חלקנו יסתפקו בעשרה, אחרים ירצו לראות כמה עשרות) וקיבלנו ביטחון ושליטה בשוק נערוך סינון בטבלה ע"י השוואה בין עסקה לעסקה.
ברגע שיש לנו כחמישה נכסים המגלמים סך נתונים במחיר טוב יותר מהשוק נתאם בהם ביקור נוסף. הפעם נגיע במטרה למקסם את המשא ומתן עם המוכר, ב 50% מהמקרים (תלוי בשוק) ההתנהלות תהיה מול מתווך אותו כדאי לרתום ליעדים שלנו אך תמיד נשאף לנהל מו"מ ישיר עם המוכר.
7. בחירת דירה – נדל"ן מורכב מהמון פרמטרים, קשה מאוד לתמחר דירה בלי היכולת לכמת כל נתון ונתון, ככל שנעמיק בלימוד המשתנים כך נוכל לקבל ביטחון גבוהה יותר בתמחור שלנו, לכן חשוב להתמקד באזור בו יש היקף גדול של סוג עסקאות יחסית זהה כך נקל על הליך ההשוואה וקבלת ההחלטות.
להלן רשימה של גורמים המשפיעים על מחיר הדירה בהשוואה לדירה יחסית זהה באותה השכונה:
מחיר, היקף שיפוץ, עלויות נלוות, שכירות, גודל, קומה, מעלית, מרפסת, חניה, מועד פינוי, שכירות עוברת, בניין מסוכן, שווי שמאות, צפי להתחדשות, שכנים, וועד בית ועוד רבים.
8. שמאות מוקדמת – על הנושא הזה בלבד ניתן לכתוב מאמר שלם ((Challenge accepted בקניית רכב בכמה עשרות אלפי שקלים אנחנו עורכים בדיקה במכון, לא נשלם 1,000 שקל יותר עבור שמאות מוקדמת? עכשיו לסיבות: 1. מימון – הבנק יאפשר לנו קבלת מימון בהתאם לשווי שמאות או מחיר הקניה הנמוך מבניהם. לכן נרצה להבטיח השלמת ההסכם לפני חתימה עליו. 2. שמאי הוא הגורם המקצועי היחיד שיוכל להבטיח שהדירה נבנתה בהיתר ואין חריגות בניה, עו"ד שלכם לא יבקר בנכס. 3. חו"ד נוספת על טיב העסקה.
חשוב תמיד לזכור – נדל"ן זה אנשים!
